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海南楼市沉寂后迎来回暖
www.hnfccs.com时间:2014-12-3 来源:经济参考报 编辑:程兵 浏览:303次
[摘要]经过近两年的沉寂,在海南独一无二的自然资源以及岛内外刚需市场的拉动下,海南楼市去年逐步走出低迷状态,销售回暖趋势明显。业内人士认为,随着海南重拳出击清理闲置土地,并逐步降低商品住房开发比例,海南房地产市场将进一步趋于理性和平稳。
中南森海湾

经过近两年的沉寂,在海南独一无二的自然资源以及岛内外刚需市场的拉动下,海南楼市去年逐步走出低迷状态,销售回暖趋势明显。业内人士认为,随着海南重拳出击清理闲置土地,并逐步降低商品住房开发比例,海南房地产市场将进一步趋于理性和平稳。

开发商以价换量促进销售企稳

近几年海南楼市受到外界持续关注。2010年海南建设国际旅游岛政策出台后,海南楼市量价飙升,在经历了短暂狂热后,海南楼市销售量进入了长达两年时间的沉寂期和低迷期。

2013年海南楼市出现较为明显的回暖趋势,房地产投资增长较快,房屋销售面积持续高位增长。海南省统计局统计显示,2013年1-11月,海南省房屋销售面积逾千万平方米,增长27.9%;房屋销售额912.84亿元,增长40.3%。

“去年海南楼市总体特征是逐步回归理性。”克尔瑞海南机构总经理沈虹说,海南楼市销售回暖首先是开发商以价换量的结果,从去年1月份开始,海南楼市成交价格呈现下行趋势。

这在三亚尤为明显,据统计,2013年前三季度三亚楼市成交均价为每平方米2.3万元左右,而上年同期价格为每平方米2.7万元左右,房地产调控政策对三亚投资投机性购房起到明显的抑制作用。

海口市住房和城乡建设局市场处处长戴开权也认为,海口商品住宅的成交均价逐步趋于平稳。记者走访海口市多个楼盘发现,销售回暖促使2012年开盘的很多楼盘已经进入尾盘销售阶段。

刚需市场的形成也助推了海南楼市的回暖。沈虹说,海口楼市的刚需市场已初步确立,90-120平方米的刚需户型占成交户型的主导地位。戴开权说,海口相对成熟的生活和商业配套,聚集了很多新海南人,逐步支撑起海口的刚需市场。

在沈虹看来,三亚楼市的“度假刚需”也逐步取代了投资投机性购房,“这种度假刚需人群对高端住宅有抗性,主要集中在70平方米的经济型度假房产。”

“重拳出击”清理闲置土地

近年来,海南省引进的大项目纷纷落地,大型房企加快进入海南房地产市场步伐,土地供应矛盾正在凸显,但海南又存在大量的闲置土地,还有部分企业的“囤地现象”。海南近期采取多项措施,对房地产一级市场秩序整顿和清理。

在2013年10月底举行的海南闲置土地处置工作会议上,海南省国土环境资源厅厅长陈健春介绍,经过调查清理,目前海南全省共清理出“批而未征”、“征而未供”、“供而未用”三类土地共28.68万亩。其中“供而未用”的闲置土地,有13 .06万亩,约为海南省近两年的土地供应量。

从用途看“供而未用”土地中,主要是住宅和商服用地,约占48%。从闲置时间看,闲置10年以上的占54.14%,闲置5年以上10年以下的占12.43%。

陈健春指出,因政府原因造成闲置的土地较多,也有一部分是企业自身原因。市县政府财政资金有限及储备土地也不足,对因政府原因造成闲置的土地,采取置换或有偿收回方式处置的压力较大。而企业原因造成闲置的宗地处置程序较多,处置时间较长。还有一些闲置宗地已经转让、抵押,或者已经被法院查封,情况复杂,处置难度较大。

据测算“十二五”期间,海南省实际新增建设用地将达44万亩,但根据土地利用总体规划,今后海南可用的全部建设用地指标总共才65万亩。

为盘活闲置土地,2013年11月1日,海南省政府实施了《海南省闲置土地认定和处置规定》,超过动工开发日期满2年未动工开发的,以及超过动工开发日期满2年未完成项目投资总额25%的土地,政府可以无偿收回国有建设用地使用权。

海南省要求在2013年年底前,全面完成闲置土地的认证和处置办法,确保处置率达到50%以上;在2014年6月底前,全面完成闲置土地的处置工作。

沈虹认为,这些举措将加快开发商的开发进程和销量,促进海南开发商洗牌。他透露,很多大型房企准备从小开发商手中收购海南房地产项目,开发部分沉积多年的土地。

逐步降低商品住房比例楼市将趋平稳

部分专家和业内人士认为,今年海南房地产市场仍将持续放量,在独特的自然条件和气候资源的助推下,海南房价仍将维持平稳状态。

海南大学教授王毅武认为,尽管国际旅游岛政策面的“含金量”已经释放得差不多,但由于北方雾霾天气的影响,海南楼市有全国购买力的支撑,海南房价仍有上涨的空间。

沈虹则认为,随着今年海南楼市的持续放量,房价上涨空间有限。目前一些大型房企纷纷加快在海南布局,“大型企业操作效率快,成本较低,可以承担较低的售价,再加上本身的存量空间,海口的房价将趋于平稳。”

据沈虹介绍,去年12月底到今年1月初,三亚市仅迎宾路段就将有7500套的新增货量,几个项目的定价都低于三亚楼市三季度的成交均价,这将进一步拉低2014年三亚楼市的成交价格。

毋庸置疑,房地产业在海南经济中仍具有重要地位。去年前11月,海南房地产投资同比增32.4%,占全省同期全部投资总额的比重超过40%。如何促进房地产市场平稳健康发展,成为海南各级政府亟待解决的问题。

去年10月份,海南省政府已出台《关于促进房地产业持续健康发展的若干意见》,自2013年起,逐步降低商品住房开发比例,增加高端、经营性房地产比重,力争至2017年末,海南省商品住房新开工面积占商品房新开工面积的比例下降至70%,并纳入市县考核指标体系。而海南这一数据去年为84.4%,高出全国平均水平近10个百分点。

“政府希望大力发展旅游房地产,降低波动性较大的纯粹住宅的比重,提升经营性物业的比重,增强房地产市场的流动性和活力。”沈虹说。

王毅武认为,旅游房地产最重要的特点是使用权的实现性和流动性。海南房地产应该重规划、分层次、调结构、惠民生,把旅游房地产和保障房地产分开,降低商品住房开发比例,提高保障房和旅游地产的开发比例,才能促使海南房地产健康、均衡和协调发展。

(责任编辑:程兵)
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